Les immeubles commerciaux, l’autre marché locatif

Sans surprise, les prix des logements locatifs font l’objet d’une couverture médiatique importante. Après tout, rien ne nous touche autant qu’un coup porté à notre portefeuille chaque mois!

Mais il existe aussi un autre marché locatif : celui de la location commerciale d’immeubles industriels et d’entrepôts et d’immeubles de vente au détail et de bureaux. Bien que le marché des logements locatifs ait affiché une tendance à la baisse au cours de la dernière année, les loyers continuent d’augmenter pour les trois composantes du secteur commercial.

Dans le marché des logements locatifs, la durée des baux est habituellement d’un an. Les locataires peuvent ensuite choisir de rester dans leur logement au même loyer mensuel, sous réserve des augmentations annuelles prévues.

Bien que des baux à court terme soient offerts à un taux plus élevé, la plupart des baux commerciaux standards sont d’une durée de 3 à 10 ans et prévoient un loyer fixe pour toute leur durée. Par conséquent, les prix fluctuent plus rapidement dans le marché des logements locatifs que dans le secteur commercial, particulièrement en ce qui concerne les prix de location des maisons et des appartements.

Du deuxième trimestre de 2019 au deuxième trimestre de 2026, les prix de location d’immeubles industriels et d’entrepôts se sont accrus de 26,0 %. Cette forte croissance est attribuable à l’augmentation de la popularité des achats en ligne et à la restructuration de la chaîne d’approvisionnement, qui ont entraîné une hausse de la demande pour les espaces d’entreposage. 

Les ventes du commerce électronique ont progressé de 16,6 % par rapport à 2022 pour atteindre 73,7 milliards de dollars en 2024, ce qui représentait 8,4 % de l’ensemble des ventes au détail.

Les entreprises traditionnelles de ventes au détail, comme les magasins, les gymnases et les restaurants, dépendent de la présence de clients dans leurs établissements. Comme les grands rassemblements ont été limités ou interdits par les restrictions liées à la pandémie de COVID-19, il n’est pas très surprenant que les loyers des immeubles de vente au détail aient connu la baisse la plus marquée du secteur commercial pendant la pandémie.

Du quatrième trimestre de 2019 au quatrième trimestre de 2020, les prix de location des immeubles de vente au détail ont reculé de 5,8 %. Depuis cette période, les prix ont augmenté de manière constante, tout comme l’économie dans son ensemble, et au deuxième trimestre de 2026, ils étaient supérieurs de 18,5 % au creux observé pendant la pandémie.

Dans le secteur commercial, ce sont les prix de location d’immeubles de bureaux qui ont affiché la fluctuation la moins marquée : ils ont enregistré un léger recul au début de la pandémie, puis ils ont ensuite affiché une croissance lente, mais constante. Au deuxième trimestre de 2026, les prix de location d’immeubles de bureaux étaient 10,6 % plus élevés que ceux observés au cours du même trimestre en 2019.